本报记者 陈志淦

住宅市场受到严厉调控，房企纷纷转型，寻找新的利益增长点。6月9日，三江口600亩商住用地成功出让，计划打造成文化旅游地产，这是开发商的又一全新尝试。如今的地产商已不是单纯盖盖楼宇、卖卖房子这么简单，在行业不断走向成熟的同时，也对房企提出了更高的要求。

三江口将建大型旅游综合体

9日上午，福州宗地2011-19号地块由福州新海岸旅游开发有限公司以4.4亿元拍得。该地块位于仓山区福厦高速路连接线东侧，三江口高级中学南侧，规划南江滨路北侧，分东、西两幅地块，总共600亩整体出让。西侧400亩地块，总投资不低于15亿元，建设文化娱乐设施、会议中心、旅游酒店及配套设施，其中旅游酒店、文化娱乐设施、会议中心要确保在2012年国庆节完工并投入运行，东侧有200亩住宅用地。

记者获悉，该地块将被打造为福州本土“迪斯尼”，拟建集文化演艺、主题公园、主题酒店、商业休闲为一体的大型文化旅游项目。旅游文化城将设30余项大型游乐设施，建2000多个座位的大剧院、5D动感球幕影院等。这是旅游文化与地产的全新结合，为地产转型开辟了一片新乐土。

福州旅游地产开发暗流涌动

2009年3月，二套房房贷政策调整，将首付比例提高至4成，利率为1.1倍的基准利率，当时商业地产崛起的苗头就悄然而动。两年来，住宅市场的调控一直没有停止，首套房全面取消利率优惠、二套房需要60%以上首付、停止了三套房房贷、限制外地人购房、银行不断加息……这一系列政策传递给市场的信息是：住宅市场上升的动力受阻。

2009年，商业地产开始升温，写字楼、城市综合体占据了目前房地产市场举足轻重的地位，尤其是2010年，土地市场在总共拍出的3201亩土地中，涉及商服用地的达到2851.746亩。

除了金融街和闽江北CBD的写字楼、商业项目，福州各大区域纷纷开始动建各项商业配套泰禾集团首次进入商业地产领域，开发五四路泰禾城市广场；中庚集团今年不仅有中庚青年广场写字楼项目中国评论网，还有海西会展中心的五星级酒店项目；世茂集团将触角伸向闽侯，开建闽侯城市综合体项目……

如果说商业项目的开发是开发商转型的一个方向，那么旅游地产将是开发商下一步转型的重要契机。

随着大福州规划的出炉、海西国策的深入，福州周边区域的开发势在必行，利用区域优势，结合地产开发，旅游地产应运而生。众多地产公司早已闻风而动，万科、冠城大通等地产上市公司进军永泰，其中冠城大通打造的福建省最大的海西文化创意产业园在5·18期间奠基。实力地产、世纪金源将在贵安打造温泉旅游项目，万达集团将打造福州琅岐国际旅游度假区，福州旅游地产的开发正暗流涌动。

冠城大通副总裁林思雨认为，企业转型是行业走向成熟的必然过程。他告诉记者：“房企转型不仅仅是因为政策的趋紧，更是大势所趋，目前国家提出寻求新的经济增长模式，企业也要谋变求新，走多元化发展道路。随着社会的发展，社会需求也有了更高的层次，福州第三产业还相对落后，无法满足需求。此外，在大福州背景下，政府也提供了较多的支持，而企业也有这样的意愿，一拍即合福建移动，转型是社会发展的产物。”

旅游地产开发风险和机遇共存

“对福州而言，旅游地产还算比较新鲜的产物，它是一个长期持有经营的项目，而不是像卖房子那样简单的一次性买卖，如何运营对开发商是一个考验，将面临很大的风险。”福州地产专家王阿忠如是说。

确实，在这个全新的领域谁都不敢给未来打包票，目前福州已确立的旅游地产项目中，都是以大盘的形态呈现的，其开发周期长、资金要求高，而且回报率以年计算，不像住宅市场，卖完房子迅速回笼资金，因此对开发商的资金提出了很高的要求。同时，这么多旅游地产同时启动，如何做到吸引客户、做出差异化产品，如何从源头上解决，这些问题都将考验开发商的运营能力。

有风险也有机遇。林思雨对冠城大通在永泰打造的海西文化创意园充满信心。他指出，该项目顺应了大福州的发展，满足了社会对第三产业的需求，同时也得到了当地政府的大力支持，再加上对项目全方位的规划，因地制宜福建地图，不仅为福州创造了更美的后花园福建工程学院，也找到了新的经济增长点。

据了解，海西文化创意产业园将以周边生态系统为依托，打造成集创意设计、文化交流、商业休闲、生活配套等多功能于一体的文化创意园区，包括五星级酒店、创意产业中心、创意论坛会议中心、温泉休闲中心、综合服务中心和住宅等。林思雨表示，创意园区是现代服务业的升级，将建成富有动力的生态创意之谷、极具活力的文化休闲之谷、充满魅力的宜居宜业之谷，这种以产业链形态出现的文化创意园相信未来将成为福州乃至福建的一张亮丽的名片。

做好企业公民

诠释“城市运营商”

前几天与一位海归朋友聊天，他说国内很少有百年企业，国外则不同，大型的跨国企业都是以做百年企业的理念来经营。

作为福州市民，当然希望城市建设得更美、经济发展得更快。我们很乐意看到某某企业在哪里打造大型旅游地产项目，尤其是在“小福州”的周边区域，让福州趁早撕掉“小城市”的标签。

城市的发展需要政府的引导，也需要开发商的造城。企业追求利润增长无可厚非，如果能在利润增长的同时实现对城市建设的贡献，才是房企作为企业公民的义务。

做旅游地产更应该如此，见过太多因地产开发而破坏生态的例子，不禁有些忧心。在采访林思雨副总裁的时候，有一段对话，虽然简单，却让记者印象深刻。

记者：项目有多大呢？

答：大约有200公顷。

记者：那岂不是要盖很多建筑？

答：其实很少，该区域多为山地丘陵地貌不适合盖建筑，为了保证地域的原生态，我们只是因地制宜、顺应自然地势而建。

得到这样的回答，很是欣慰。开发商向来以城市运营商自居，希望他们能用行动来诠释何为“城市运营商”，如果能做到这点，相信一定会在市民中得到好口碑。如果这样，离百年企业还会远吗？