在看不到严厉限购政策边际的情况下，地产商悄然之间已经开始研判究竟有多少人有资格购买自己开发的住宅。现在，作为中国房地产标杆企业的万科，在北京所做出的测算是 20万户（9月11日，万科发布了一份针对北京家庭的入户抽样调查，其中显示在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户 编者注） 。

不止万科一家企业对此数据十分关心。《中国经营报》记者了解到，包括金地集团、首创置业、龙湖地产等在内的一线房地产开发企业，都曾用不同的方式对这一限购之下的“需求上限”进行过测算北京房产律师，所得出的结果亦在20万户上下。

基于这一共识，一线房地产开发企业已经开始调整销售进度，将可售房源尽可能提前销售，以避免在具备购房资格的市场需求被消耗殆尽之时，再行入市陷入被动。根据北京中原房地产等市场研究机构的统计数据，截至2011年中秋节，北京楼市的库存已经高达15万套。

20万套“红线”

严厉限购之后北京究竟能有多少家庭具备购房资格？这是4月以来万科以及大多数一线开发企业一直想弄清的问题。现在，这个问题终于有了明确的结果。日前中国评论网，万科北京公司副总经理肖劲告诉记者，万科经过内部调研后得出结论，限购政策之下，符合限购政策要求具备购房资格的家庭，约在20万户左右。

2011年4月，北京市政府颁布并实施了落实中央政府房地产调控政策的“京十五条”。其中对于限购政策进行了严格规定。对于非本地户籍人口，需有5年以上纳税记录或社保证明，否则将不具备购房资格；对于本地居民，以家庭为单位实施限购，对于名下已有房产或已经购买房地产的，不具备购房资格；本地居民只能在卖旧买新的情况下，可以新购一套商品住房。

记者了解到，万科即是以此作为对照标准进行了分析。截至2010年底，北京私人房屋权属登记总计约600万套，其中2003年以后的新建商品住房登记权属约50万套。在房屋权属总量中，约60%为北京市户籍，对应家庭约490万户。按照北京市的规定，这部分户数将从北京约500万户家庭中剔除。

这意味着，北京户籍人口中真正符合目前限购要求的，只有约10万户。与此同时，根据毕业生留京比例、按时间进行推算后，也约有10万（户）人目前具备购买资格。两者相加，约占北京目前总人口和户数的3%，也就是20万户具备购房资格。

“这是一个数学模型的推算，不是最终确切的数值，因为我们也无法掌握很多民政系统、公安系统的数据，所以，只是一个大致的趋势的估计。”万科北京公司一位高管向记者表示。

据了解，首创置业、金地集团等一线房地产开发企业也以不同方式进行了类似的调研，其结果大致在20万~30万户之间。

高库存叠加

“这个现实对于开发商来说，是很残酷的，但是除了接受也没有别的办法，但更现实的对于开发企业的威胁，是激增的库存与需求上限的矛盾，这是开发企业悲观情绪的根本所在。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

记者从北京市住建委获得的房地产市场成交以及存量住房数据显示，截至2011年8月底，北京市商品住房库存总量已经上升到15万套。这距离北京商品住房的库存的最高纪录20万套，还有约5万套的距离。2008年，中国房地产行业迎来1998年房改以来最深的一次调整。

肖劲告诉记者，在北京房地产交易最为繁荣的2009年，一年的商品房成交量约为13万套，2010年受到调控的影响，成交量下降到10万套。截至目前，北京2011年的成交约在6万套左右。这意味着，仅仅15万套的存量，就足以消耗掉20多万需求上限中的绝大部分。

市场目前的表现丝毫没有展现出库存扭转的趋势。中原地产的统计数据显示，中秋节小长假期间，北京住宅成交总量仅有461套。而“五一”劳动节长假三天，北京住宅的成交量还能达到1641套。而中秋节所在的9月，通常被视作金九银十的起点。

“5月的时候，严格限购政策刚刚开始，市场还没有反应过来，但到了9月，市场的反应已经非常明显，具备购房资格的人群，消耗得比较严重，但新的满五年的非本地户籍人群或新留京的大学生以及分户产生的新的需求，还没有补充进来，所以库存上升的问题，短期内无法呈现逆转的情况。”

一位不愿具名的开发企业销售负责人告诉记者，目前他从销售签约的过程中，发现了销售境况的恶化趋势，就是签约周期的明显拉长。“之前3~5天就可以完成转签，但现在超过10天以上的转签的客户明显增加，甚至20天还不能完成，这说明客户的观望情绪在加剧。”他说。

抢先清空库存

面对日益增加的库存以及购房者不断增加的观望情绪，万科执行副总裁毛大庆多次向记者表示，限购政策最大的影响，就是限定了购房者池子的总量，“早卖一批、具备资格的人就少一批，池子里面的鱼就这么多，越往后越少。”毛大庆说。

对于毛大庆的这一逻辑，绝大部分开发企业的负责人均表示认同。因此北京房产交易管理网，尽量提前开盘销售的日期和时段，成为应对“购房需求总量不增加”情况下，必须选择的一个策略。“这个价格必须先于价格策略执行，如果开盘时间都不抢早，那么越往后符合购买资格的人就会被消耗得更多。”前述不愿具名的开发企业负责人说。

北京市住建委的一位官员告诉记者，从目前受理预售申请的情况看，11、12月开盘预售的楼盘不少。目前住建委市场处正在审核相关的材料，并与开发企业沟通。不出意外，2011年的最后两个月，会有一些楼盘陆续开盘预售。

“这种情况在往年并不多见。”张大伟告诉记者，一般来说，北京11、12月已经进入冬季，从理论上说，并不适合房地产销售，因此，开发企业通常情况下，不会选择在11、12月开盘，尤其是纯新盘。

路劲地产北京公司副总经理温立伟向记者证实，该公司开发的路劲世界城项目如无意外将于11月开盘。万科位于海淀区西北旺的住宅项目也大致计划在11~12月的冬季开盘。

“由于限购不是按年度计算的，而且在可以看得见的未来没有放松的可能，所以，要是等到2012年春节后，项目的客户可能都被抢先开的楼盘抢光了。”温立伟如是解释抢先开盘的逻辑所在。

至于价格，在抢速度的背景下，地产商也已经有了充分的准备。记者了解到，金融街控股位于昌平的项目北京房产信息网，目前已经直接采用签约直接减除20万元的方式促签。万科位于昌平的项目，也开始采取92折的思路对一期个别楼栋清楼销售。

最艰难的日子还没到来，肖劲认定。

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北京市统计局今天发布的“1-8月北京经济主要指标数据”显示，前8个月商品房销售面积为787.2万平方米，同比下降7.9%；其中，住宅销售面积为541.9万平方米，下降11.9%。刚刚过去的中秋节小长假，据北京房地产交易管理网数据显示，3天北京住宅签约仅为407套，与2010年中秋假期相比下跌了45%，成交量创下历史新低。9月上旬，北京一二手房合计签约套数为3906套，同比下降60%。

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