昨日，由于“国八条”最终落地，又有一些购房者前往房地产交易中心“赶集”过户，但《第一财经日报》记者在位于浦东的上海房产交易中心看到，排队“赶集”过户的阵容显然已没有2010年年底时庞大。一位正在排队过户的年轻女士在现场表示，“国八条”在前一天晚上出台后，她担心27日交易中心又会人满为患，于是一早就来拿了号排队，没想到队伍没有想象当中那么长。

2011年伊始，短短不到一个月时间内，八个二三线城市相继出台楼市“限购”细则，使得全国已有24个市县宣布“限购”。1月26日晚，中央更是正式发布了“限购令”。至此，“限购”全面进入高速扩容通道。在此背景下，已“限购”及传言“限购”的二三线城市“草木皆兵”，纷纷被预期成交量将大幅震荡。

事实上，“限购”早有大量先例，但十分尴尬的是，在“限购”阵容逐渐壮大的同时，部分“后限购”城市的成交量却在近段时间逐渐回升。据此，市场中已有分析人士开始对这些城市“限购”的执行提出质疑。

意料之外：数月后行情反弹

去年下半年，国家出台“二次调控”政策，深圳、上海陆续跟进，在地方细则中提出限购令。当年10月15日，广州出台了限购令，并吹响京、沪、广、深一线城市限购集结号，在全国范围内掀起一股限购浪潮。据统计，从9月29日到11月中旬，40多天里共有15个城市出台限购令。包括上海、广州、深圳、天津、大连、南京、杭州、宁波、温州、苏州、厦门、三亚、海口、福州、兰州。

在一段时间内，“限购令”对各大城市的住宅成交量影响无疑是立竿见影的。

“限购之后，有各种原因导致楼市成交量下跌，其中一些购房者已不能在其所处行政区域买房了；还有一些仍允许购买一套，但由于配额有限，他们显得格外谨慎，放缓了购房节奏；另外还有一些购房者则是预期楼市下跌而加入观望阵营。”一位市场分析人士在分析限购后购房者心态时如是说。

北京市统计局1月21日发布该市2010年全市房地产市场运行情况显示，2010年全年，北京共销售商品房1639.5万平方米，同比下降30.6%。

上海市统计局发布数据显示，2010年全年上海商品房销售面积2055.53万平方米，按年下降39%；其中，商品住宅销售面积1685.35万平方米，下降42.4%。存量房交易面积1966.86万平方米，下降30%；其中存量住宅交易面积1522.21万平方米，下降38.9%。

此外，天津、杭州等“后限购”城市的楼市成交量也在2010年遭遇重创。

让人意想不到的是，随着时间的推移，严厉调控基调下部分早已限购的城市开始出现“反行情”的“尴尬”——一些城市的楼市成交量和成交价格，又开始反弹攀升。

上海市统计局数据显示，成交量同比大幅下跌的2010年，上海市新建住宅销售价格按年上涨7.6%，二手住宅价格按年上涨7.8%。而去年年底至今年年初以来，上海楼市更是成交火热，住宅周成交持续维持在20万~40万平方米，单周成交均价则一直在2.3万元/平方米徘徊。

北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合公布2010年本市宏观经济运行数据显示，备受关注的北京房价在2010年涨幅达到11.5%，其中新建住宅涨幅达到18%。而北京房地产交易管理网1月26日数据显示，2011年1月前三周北京新房共成交7151套，同比增长17%，成交均价23700元/平方米，同比上涨19%，环比2010年12月成交均价上涨13%。

与此同时，部分开发商心态都尚算不错。

1月25日，合肥发布了“限购令”，刚刚在合肥夺得一幅住宅地块的旭辉集团董事长林中表示，二三线城市“限购令”的实施结果大致和上海情况差不多。“总的来说，成交量会下降，但价格不可能大幅度下跌。限购出台后成交结构会发生变化，大户型的比例会高。去年在合肥卖得最好的是90平方米的小户型，今年大户型会好卖一点。原来分步到位的，因为政策原因会改为一步到位，因为只有一次购买的机会了。”林中说，“据我接触过的各个开发商，他们并没有因限购降低2011年目标的预期。”

执行方式存差异

值得一提的是，1月26日晚，“国八条”横空出世。其中规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

至此，限购令已经从“游击战”升级成了一场正规战役。可以预见，2011年，“限购”阵营无疑将成倍扩容。但是，针对部分“后限购”城市楼市成交行情在2010年年底的翘尾，一些业内人士和开发商开始质疑：“限购令”在地方层面的执行是否有效。

据21世纪中国不动产分析师闫淑丽介绍，北京二手房交易要走一个网签流程，网签公示24小时后，则可过户交易。在北京购买二手房进行网签，需要提供身份证和户口本等证件，根据户口本的家庭成员上海房产律师，在网上录入家庭成员的身份证号码。自北京“限购令”实施后，一旦在网签系统中录入过一次身份证号码，就无法再录入第二次。

“即第二次网签是签不上的。” 闫淑丽表示，“限购令”刚发布时，大批购房者观望导致北京市二手房成交量大幅下跌。“2010年年底的时候这些观望的购房者开始逐渐入市，推高了成交量，但是被‘限购’的购房者还是没法买房，因此这波曾经观望的需求被市场消化掉以后，预计北京二手房市场又将恢复冷淡。”

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭亦指出，对于限购城市来说，大部分城市规定一个家庭还能新购一套房，这就意味着，只要投资投机者还想买房，短期内成交量并不会回落，但“房票”一旦用掉，未来就很难再购房，也即需要一段时间后（比如半年），限购效果才会明显出现。

不过，一个不容忽视的信息是，和北京不同的是，记者从上海两大知名中介处获悉，上海目前的“限购”方式并非通过网络实现。“虽然上海也要求交易过户前24小时网签，但似乎上海限购的方式不是网络。”上海汉宇地产交易管理部高级经理杨震宇表示，该公司尚未出现过因“限购”而造成的“撤单”。

21世纪不动产上海锐丰高级交易经理薛刚亦表示，该公司并未出现过因“限购”而造成的“撤单”。他指出，上海二手房交易过程中，在交易过户环节上海房产交易中心，多数交易中心需要填写一份承诺书，承诺其购买行为不违反相关政策，并提交身份证、户口本等相应显示家庭成员结构的资料。

对于交易中心到时候是否会核查购房者的资料，上述两位负责交易的经理都只表示“应该会查”。

昨日，记者在上海市浦东新区房地产交易中心咨询窗口咨询时，被告知2010年10月7日之后签订购房合同的购房者，都不能在上海再购房。“我们这里是不查的，市局会查。”咨询窗口接待人员如是说。当记者问及若是再购一套会如何时，他表示：“被查出来就两套房子都冻结。”而当记者进一步询问冻结之后如何处置时，该人士则表示“不清楚”。

不过，据上海媒体1月24日消息上海房产中介，上海相关部门透露，上海将继续执行严格的“限购令”政策，而且限购令的“承诺制”将改为“核查制”。对此中国评论网，有业内人士认为，对违反限购令的行为，各地的监管只会越来越严格。如郑州市房管局日前通报称，因没有严格落实郑州限购令政策，24家房企受到通报。