人民日报海外版近日发表文章称，全国房价的持续走弱基本已成定局。这一言论与国务院智囊的房价“历史性拐点”论相一致。在楼市降温的背景下，有媒体统计，2011年以来，共有40个左右的城市出台了楼市限购令，预计2014年除了京沪等一线城市之外，其他30多个城市都存在放松楼市限购的可能性。

近日，国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比大多小幅回落，并且一线的北上广深房价也失守，加入降价行列。专家表示，在信贷紧缩、库存高企的背景下，楼市消化存量仍需时间，未来恐将进一步保持降温态势。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量可能仍然会维持当前比较低迷的状态，“大型房企‘以价换量’的行为可能促使企业做出适度的价格调整，甚至大幅降价。”

瑞银首席经济学家汪涛则表示，“目前市场情绪低迷、库存高企且仍处在不断上升的趋势中，再加上开发商面临财务困境，很可能会在‘金九银十’到来之前加快周转，因此房价的下行压力可能还将逐渐加大。”

 

除了官媒，国务院智囊也看空中国房地产。19日，国务院发展研究中心副主任刘世锦表示，房地产是今明两年最突出的不确定因素。他预计，房地产需求峰值期已经出现，几年以后房地产投资要增长5%难度相当大，“这次是一个历史性的拐点”。

他认为，房地产要两条腿走路。推进保障性房建设，同时防范风险，提高效率。也要放开“限购”、“限贷”等行政性措施，回归市场常态，并采取符合实际的区域差别化政策。

实际上，随着房产市场的降温，各地已经或明或暗的放松了楼市限购措施。

在20天之前，呼和浩特则成为全国第一个彻底放松楼市限购政策的城市。呼和浩特发文公布，居民购买商品住房（含二手住房）在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。

这一楼市新政被市场普遍解读为，呼和浩特楼市限购政策实际上被取消了。

还有一些城市通过放宽购房对象等方式，来突破限购令。南宁市房管部门4月份出台新规，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这即是说，可以在南宁购房的潜在客户增多了。

相对于公开发文，另外一些城市在松绑限购政策时，实施得更为隐蔽。7月2日，济南市城乡建设委员会就公开表示，为促进济南市房地产市场健康稳定发展，济南市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施。

除了突破限购令之外，地方政府救楼市还有其他手段。杭州前不久出台的“限降令”政策规定，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，那么将通过技术手段限制网签，这被疑为托市。安徽铜陵市则宣布，在住房公积金贷款、契税补贴、外地居民购房落户等方面给予购房者优惠。

而在限贷方面，央行5月主持召开了住房金融服务专题座谈会，针对个人住房贷款排队、银行惜贷等情况喊话银行，希望加强对个人住房贷款的服务，对已经批准的个人住房贷款提高放款效率。

虽然在央行喊话之后，商业银行还没有太多实质性行动，但业内人士预计，下半年的信贷环境会好于上半年。

但官方研究人士和市场人士普遍不看好一线城市的放松前景。上海易居房地产研究院副院长杨红旭就认为，当前住建部暂不允许一线城市取消限购，且上海等城市官方年内暂无取消或大幅放松限购的意愿与计划。

理论上，房价下降，开发商应该受到最直接的影响，地方政府为何表现出比以往更强烈的救市意愿？

上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，市场降温，将加快地方救市的节奏。很多城市库存积压、房企上半年销售业绩不佳，都会倒逼地方政府主动进行限购政策的松绑。

更重要的是，这种市场的大幅降温似乎毫无征兆，完全超出了地方政府的意料。国家统计局日前公布的房地产销售情况变动图显示，2013年1—5月，全国商品房销售面积同比增幅还高达35.6%，销售额同比增幅也高达52.8%，但今年1—2月，全国商品房销售面积和销售额同比均为负增长，在今年1—5月，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅不断扩大。

国家发改委宏观经济研究院相关负责人日前指出，2008年的房价变动，更多的是在长期的楼市调控作用下发生的，而如今短短一年时间内，在没有更进一步调控政策的背景下，市场发生了大幅反转，显然难以预料。

而在另一方面，地方政府对于土地财政的依赖，也越来越重。

《中国经济周刊》记者查阅财政部国有土地使用权出让收入数据发现，该数据在2013年为41250亿元，2012年为28517亿元，2008年则为10375亿元。

而同期，全国公共财政收入在2013年为129143亿元，2012年为117210亿元，2008年仅为61330.35亿元。

也就是说，从2008年到2013年，全国公共财政收入6年时间翻了一番，而同期土地收入翻了两番，土地收入增速明显更快，土地收入与全国公共财政收入的比值从1:6增长为1:3。

业内人士预测，在土地出让金作为地方政府收入来源支柱的前提下，地方政府很难坐视房价跌幅扩大，楼市趋冷，救楼市的动机依然存在，自然会加快救市政策出台。

此外，知名地产评论人刘光宇还指出，限购政策刚开始实施时，对“不合理住房需求”的杀伤力非常强，很好地起到了抑制房价上涨的作用，房价涨幅应声而降。但是时间一长，“药效”冷却，其弊端也不断被激发出来。像汽车限购一样，有的人本来没有买车打算，但是因为限购所以非常珍惜购车资格，于是全家齐上阵，就是为了碰个彩头也要拼上一把，从而一定程度上刺激了需求。这种需求实际上对真正的刚需是不公平的。

据环球网统计，截止目前，已经有19个城市在限购方面有不同程度的松动：占所有46个限购城市比例为41%。

主要分为两类：

1：一类为呼和浩特、南宁、济南等发布明确政策文件，调整限购政策。

2：另外一类为：苏州、南昌、厦门、温州、昆明、成都、天津滨海新区、长春、兰州、无锡、杭州、温州等16个，事实上有松绑政策，但未明确发文件的城市。

截止目前，一共发布松绑政策的城市及次数合计43次，其中除了19个城市为限购松动外，其他还有户籍政策松绑，公积金政策松绑，税费减免等政策。

未来在执行限购的46个城市中，将在限购政策上出现明显的分化。

首先：一线城市，因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高。预计限购政策将长期执行。

其次：二线城市中，经济相对比较好的城市，比如厦门、南京、武汉等城市。有可能继续执行限购，但在执行层面可能部分放松。包括限购可能只松动不发文，也有可能在落户政策上出台放松的文件。

第三：二线城市中经济一般的城市及三线城市。可能会全面放松限购，而且会发布政策取消限购，以达到用政策本身的松绑，影响市场预期的作用。

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